Kupić czy wynająć mieszkanie? Co się bardziej opłaca?

Wielu od razu odpowie, że kupno własnej nieruchomości jest bardziej sensowne, bo nawet spłacając kredyt po ok. 20-30 latach mamy majątek, który możemy spieniężyć, bądź przekazać np. dzieciom. Ale kupowanie mieszkania na kredyt nie zawsze jest lepszą opcją niż wynajem, który jest bardzo popularny np. w zachodniej Europie. Według badań Eurostatu mieszkania wynajmuje zaledwie 2,5 proc. Polaków. Dlaczego tak niewielu?Kupujemy mieszkania, bo kojarzą nam się ze stabilizacją. Rzeczywistość jest niestabilna, więc oparcia poszukujemy w posiadaniu, które daje poczucie komfortu – mówi socjolog Mirosław Pęczak.

W Europie wynajem mieszkań bardzo popularny

Sęk w tym, że często mieszkania kupują także osoby, których na to zwyczajnie nie stać. I potem albo przez lata rezygnują z niemal wszystkiego, by spłacić kredyt, albo popadają w poważne kłopoty finansowe. Wciąż pokutuje bowiem przekonanie, że mieszkanie trzeba mieć, to podstawa „godnego” życia, a wynajmujący od innych są najczęściej mniej zaradni i nieodpowiedzialni. Dlatego w Polsce na 27,4 własnościowych mieszkań przypada zaledwie jedno przeznaczone na wynajem.

Ten mit już dawno obalili nasi zachodni sąsiedzi. Aż 58 proc. Niemców deklaruje, że nie mieszka w mieszkaniu lub domu, który należy do nich. Niewiele mniejszy odsetek wynajmujących jest we Francji. Skąd taka dysproporcja? Częściowo wynika z zamożności społeczeństwa. Niemców i Francuzów po prostu stać na to, by kilka lat mieszkać np. na południu, a potem przenieść się na północ kraju. Nietrudno też im znaleźć odpowiednią pracę. Bo na opłaty za wynajem przeznaczają tylko ok. 18 proc. domowego budżetu. Jeszcze łatwiej jest na Malcie, gdzie wynajmujący przeznaczają ledwie 5 proc. zarobków na opłatę za wynajęte mieszkanie. Nie trzeba jednak szukać tak daleko, nawet na Słowacji to tylko 12 proc. W Polsce? 33 proc. budżetu przeciętnej rodziny.

Kolejny powód to regulacje prawne, które szczegółowo normują stosunki na linii wynajmujący-najmujący. W Niemczech nie można np. podnieść czynszu o więcej niż 20 proc. w ciągu trzech lat. We Francji czynsz ustala się na podstawie inflacji i szacowanych nakładów inwestycyjnych właścicieli, co przekłada się na podwyżki zaledwie 3-5 proc. rocznie.

W Polsce wynajem się nie opłaca?

Tymczasem u nas pokutuje twierdzenie, że wynajem się nie opłaca, bo w ten sposób to inni budują naszym kosztem swoją niezależność finansową i gromadzą majątek. Czy rzeczywiście jednak w każdej sytuacji popełniamy finansowy błąd mieszkając w wynajętym mieszkaniu?

Zdecydowanie nie – mówi Bartosz Turek z Home Broker. – Wszystko zależy od tego, gdzie chcemy mieszkanie wynająć, jakie ma ono być i ile czasu chcemy w nim mieszkać. Ogólnie rzecz biorąc koszt wynajmu jest niższy, niż raty kredytu i czynsz. Pieniądze, które zaoszczędzamy wynajmując, w długim czasie okazują się niższe od tych, które zyskujemy poprzez posiadanie własności – dodaje.

Wiele zależy od tego ile będziemy mieszkać w danym mieście. Kupno mieszkania na kredyt i sprzedaż go po kilku latach wcale się bowiem nie opłaca. Oczywiście przy założeniu, że ceny nieruchomości zmieniają się w stabilny sposób i nie mamy akurat bańki spekulacyjnej. Na pewno jednak na tym stracimy, bo poniesiemy koszt odsetek, który nie zrekompensuje niższych kosztów wynajmu. No i jeszcze przeznaczymy sporo czasu na sprzedaż mieszkania, które najczęściej będzie stało puste do momentu, gdy znajdzie się chętny, by je od nas nabyć. Chyba, że zdecydujemy się sprzedać je szybko, ale w ten sposób tylko powiększymy swoją stratę.

Co się bardziej opłaca? Niech przemówią liczby

To wszystko najlepiej przeanalizować na przykładach z największych miast, do których najczęściej udajemy się za pracą. Zakładamy, że wynajmujemy mieszkanie o powierzchni ok. 50 m kw. W niezłej dzielnicy, niedaleko centrum. Jedziemy tam bez wkładu własnego, a mieszkać będziemy „od zaraz”. Nie mamy więc czasu na poszukiwanie idealnego, taniego mieszkania, kupujemy średnie.

50 m kw. to z reguły dwupokojowe mieszkanie, czyli obecnie najbardziej popularne na rynku.

W Warszawie za wynajem takiego lokalu zapłacimy 1,7 tys. zł, ale nie będzie to mieszkanie w najnowszym budynku. Za tę cenę możemy jednak liczyć na wyposażenie i niezły stan mieszkania. Jeśli zamarzy się nam nowe budownictwo, przeznaczyć na to musimy ok. 2,1 tys. zł. Można też takie mieszkanie kupić, jego cena to ok. 390 tys. zł. Rata kredytu przez 25 lat będzie wynosiła min. 2,5 tys. zł, a doliczyć trzeba jeszcze niebagatelną kwotę na wykończenie i wyposażenie mieszkania, która w najbardziej oszczędnym wymiarze wyniesie ok. 50 tys. zł.

Niemal identycznie jest w Krakowie. Ceny są tylko minimalnie niższe, proporcjonalnie do zarobków. Niemal identyczne mieszkanie da się wynająć za 1,6 tys. zł miesięcznie plus opłaty licznikowe. Kupić je można za 350 tys. zł, a wtedy miesięczna rata kredytu to minimum 2,2 tys. zł. We Wrocławiu wynajmiemy za tę samą kwotę, a mieszkanie jest zaledwie 20 tys. tańsze niż w Krakowie. Oczywiście cały czas mówimy o cenach średnich. Na rynku są oferty o wiele tańsze, ale w gorszych lokalizacjach. Gdańsk i Poznań również nie odbiegają od tej normy – ok. 1,5 tys. zł za wynajem oraz 400-500 zł więcej za ratę kredytu.

Kluczowy jest więc czas, jaki minie gdy opłaty się zrównają. Najgorzej jest w Sopocie. Według obliczeń Home Broker za pieniądze wydane na zakup nieruchomości moglibyśmy wynajmować w tym mieście identyczną, przez ponad 20 i pół roku. W Krakowie niemal 20 lat. Najbardziej sensowny zakup mieszkania na wynajem jest tam, gdzie te okresy są najkrótsze. A z taką sytuacją mamy do czynienia m.in. w Katowicach, Lublinie i Gorzowie Wielkopolskim. Tam gdzie okresy są długie, warto rozważyć czy nie bardziej opłacalne będzie wynajęcie mieszkania, zamiast pakowania się w kredyt na pół życia.

13 komentarzy

  • gość

    Co do artykułu: A co po 20 latach mamy iść pod most. Jak sie spłaca kredyt to mamy po 20-30 latach mieszkanie własnościowe i możemy przekazać rodzinie. Natomiast wynajem się skończy bo może się okazać , ze będzie lepszy lokator lub wynajmujący nam mieszkanie powie , ze dzieci mu dorosły i chce mieszkanie i co na starość mamy się błąkać czy pod mostem wylądowac.

    • półprawdy piszesz

      Mieszkań na wynajem nie brakuje, więc jak cię wynajmujący pogoni, to znajdziesz sobie drugie – to proste. Oferty są często nawet po dwie w tej samej czteropiętrowej klatce, więc nie dramatyzuj. A jak będziesz spłacać kredyt i pracodawca się na ciebie wypnie, to możesz być pewien, że bank cię znacznie szybciej wraz z komornikiem wypędzi, niż ten niedobry wynajmujący. BTW – nigdy nie słyszałem, żeby z rzetelenego płatnika ktoś z wynajmujących zrezygnował.

  • gość

    Za granicą ludzie wynajmują mieszkania bo niestety są one bardzo, bardzo drogie i niestety zwyczajnie ich nie stać.A wzięcie kredytu też nie wchodzi w tym momencie w grę- bardziej się im opłaca więc wynajem niż branie kredytu. Jeszcze stare pokolenie miało na własność mieszkanie – natomiast te nowe niestety wynajmuje.

  • Zuza

    Ja myśle że lepiej kupić, bo ile można wynajmować. Można przez pewien czas ale potem to zaczyna męczyć i chce sie przejść na swoje.

  • Karol

    W Europie inne płace i koszty najmu u nas najlepiej być na swoim, mi się udało po dziadkach mieszkanie dostać. Teraz czeka mnie generalny remont bo mieszkanie lata ma a pamięta swoim wyglądem głęboką komunę. Jestem w trakcie załatwiania kredytu w skoku Chmielewskiego. Jak na razie skuwam stare płytki i zdzieram tapety.

  • Karol

    Tylko że po spłaceniu mieszkania mamy nieruchomość którą można ewentualnie sprzedać, a najmując nie mamy nic. Poza tym właściciel narzuca jak masz urządzone mieszkanie. Mi to się znudziło w skoku Chmielewskiego kredyt załatwiłem i do remontu mieszkanie kupiłem. Opłaca się bo taniej.

  • kaja

    nie wiem ile można wynajmować serio. my już mamy mega dość. a że getin się przyłącza do MdM to będziemy brać u nich kredyt hipoteczny.ile można komuś kieszeń nabijać..

  • Jolka

    Sporo racji, ale z drugiej strony, za te 20 lat, prawdopodobnie będziemy już na emeryturze. Realistycznie patrząc będzie ona niezbyt okazała, i co nadal wynajmować? Czy jednak lepiej mieszkać już we własnym. Kupić czy wynajmować to w efekcie pytanie czy barć kredyt czy nie?

  • Mieszany

    Kolega miał taki problem. Wyprowadził się z Gdyni do Warszawy, bo dostał tam dobrą robotę. Ale wiedział, że max na kilka lat, bo tu rodzina, morze i w ogóle przyjemniej. Zastanawiał się więc czy kupić czy wynająć mieszkanie. W końcu kupił na kredyt. Po roku z roboty, go wykopali, więc zaczął je wynajmować. I wszystko fajnie niby, kredyt się spłaca ALE co dwa tygodnie minimum musi jeździć do Warszawy, a to kasa, a to spisać liczniki, a to jakieś usterki, faktury etc. A ma dobrych najemnców, uczciwych, którzy płacą i td. Co by było gdyby miał kombinatorów?
    Teraz gość żałuje, że kupił, bo sprzedać po bańce na rynku nieruchomości już się nie opłaca. I nie było to mieszkanie dla młodych, ale błędy młodych :)

    • gość

      To skoro wiedział , ze na kilka lat to po kupował na kredyt? A swoją drogą może i musi teraz wynajmować bo nie może do 5lat sprzedać. Ale gdzie jak gdzie w Warszawie ten Pana kolega sprzeda mieszkanie a po za tym tam jest o wiele lepszy rynek pracy więc jak pracował i zakład zlikwidował miejsce pracy to powinien znaleźć w dość krótkim czasie pracę. Kraków i Warszawa nie oszukujmy sie ma o wiele większe możliwości.

  • Zastaw się a postaw

    Prawda jest taka, że u nas może z 10% stać na własne mieszkanie, a kolejne 10% go potrzebuje. Cała reszta zaciąga kredyt nie wiadomo po co i się zażyna przez 30-40 lat, bo „potem będzie lepiej”. Współczesne niewolnictwo i tyle. Tak samo was wyrzucą z mieszkania, jak nie będziecie płacić rat za „swoje” mieszkanie, jak nie płacących za wynajem cudzego.

    • gość

      Wynajem jest dobry dopóki nie ma się stabilnej pracy i tak naprawdę nie wie się gdzie będzie się mieszkać. Natomiast jesli sytuacja jest opanowana i praca raczej pewna- to jaki sens ma np. wynajem mieszkania w Krakowie gdzie za sam wynajem płaci się około 1000zł a do tego czasem i czynsz? Wiec realnie mówiąc chyba lepiej kupić na kredyt mieszkanie niż ładować w cudze i nie móc go zrobić jak się chce.

    • gość

      To mnie wyrzucą z mojego mieszkania ale nie będę ładować w wynajem i komuś kieszeń nabijać. jak spłacam kredyt to normalne , że nie płacę wynajmu. A czy płacę ratę czy kredyt – muszę to płacić , więc chyba lepiej kredyt bo zawsze jest nadzieja, że mieszkanie będzie moje.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>